Что нужно предусмотреть в договоре аренды?

В данной статье рассмотрены условия, которые стороны обязаны предусмотреть в договоре аренды изолированного помещения, находящегося в частной собственности (далее – договор аренды), а также рекомендации по включению в договор условий, полезных для арендатора и арендодателя.

Согласно Закону Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» под изолированным помещением понимается внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Статья посвящена сдаче в аренду изолированного помещения (далее - помещение), находящегося в частной собственности. Договор аренды помещения, находящегося в государственной собственности, имеет ряд особенностей, которые будут затронуты в другой статье.

Право сдачи помещения в аренду принадлежит его собственнику. Право собственности на помещение возникает с момента его государственной регистрации. Если в момент заключения договора аренды право собственности арендодателя на недвижимое имущество не зарегистрировано, то он не имеет права сдавать помещение в аренду.

Договор аренды должен содержать следующие условия (п.4 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»):

1. Условие о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. К ним относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие объект аренды, а именно: кадастровый номер, инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры помещения, а также другие характеристики.

При возникновении спора относительно согласования сторонами данного условия суды руководствуются не только договором аренды, но и другими документами, относящимися к договору аренды, например, подписанным сторонами передаточным актом, приложениями к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать подлежащее передаче по договору имущество.

Резюме: в договоре аренды обязательно указываются кадастровый номер, инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь помещения. Все приложения к договору планы, схемы, выкопировки, а также подписанный сторонами передаточный акт должны содержать ту же информацию относительно характеристик помещения, что и сам договор.

2. Условие о размере арендной платы. Размер арендной платы определяется по соглашению сторон. Стороны сами решают, каким образом будет уплачиваться арендная плата: за всё помещение в целом или за единицу площади, в белорусских рублях, базовых арендных величинах, в привязке к курсу иностранной валюты, включены ли в арендную плату коммунальные платежи, если нет, то каким образом будет осуществляться их оплата, что конкретно подразумевается под коммунальными платежами (оплата за потребление воды, уборка прилегающей территории и т.д.).

Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает возможность изменения размера арендной платы только по соглашению сторон не чаще одного раза в год (ст. 585 ГК РБ). Однако стороны могут предусмотреть в договоре пункт об изменении размера арендной платы более, чем раз в год.

Обращаем внимание, если стороны договором предусмотрели возможность арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, то заключения дополнительного соглашения к договору аренды об изменении арендной платы не требуется, достаточно направить уведомление арендатору.

Резюме: в договоре аренды обязательно указывается размер арендной платы, способ её определения, условие об оплате за коммунальные услуги, за какие конкретно услуги необходимо будет платить. Если стороны хотят изменять размер арендной платы чаще, чем один раз в год, это также необходимо предусмотреть в договоре аренды.

Если договор аренды не содержит существенных условий, оговоренных выше (условие о данных, позволяющих определенно установить имущество; условие о размере арендной платы), то он считается незаключенным.

Договор аренды заключается в письменной форме и не подлежит государственной регистрации (п.п. 1.2. п.1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест»).

Далее приведены дополнительные условия, на которые необходимо обратить внимание при заключении договора аренды:

3. Срок аренды. Срок не является существенным условием договора аренды, т.е. законодательство не обязывает включать это условие в договор. Договоры аренды заключаются на срок не менее трёх лет, но с согласия арендатора могут быть заключены и на меньший срок.

Не смотря на то, что срок не является существенным условием договора аренды, сторонам целесообразно включить пункт о сроке в договор, поскольку в противном случае он будет считаться заключенным на неопределенный срок, а это влечет ряд неблагоприятных последствий, а именно: каждая из сторон сможет в любой момент отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не закреплён в договоре.

Если стороны не выражают своего намерения продлить арендные правоотношения после истечения срока договора аренды, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

4. Обязанность арендодателя передать все принадлежностями и относящиеся к помещению документы. Помещение сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и т.п.), если иное не предусмотрено в договоре. В случае, когда арендодатель передал помещение без этих документов, арендатор может потребовать их предоставления или расторжения договора, а также возмещения убытков. При этом арендатор должен доказать, что отсутствие принадлежностей и относящихся к объекту аренды документов делает невозможным использование имущества в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишает арендатора того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, если арендатор фактически пользуется помещением, хоть у него и отсутствуют соответствующие документы, суд не будет считать это основанием для расторжения договора аренды.

5. Капитальный и текущий ремонт помещения. По общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Арендатор производит текущий ремонт. Стороны могут предусмотреть иной порядок распределения капитального и текущего ремонта между собой.

6. Преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок после его окончания. Законодательством закреплено преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок после его окончания. Для того, чтобы воспользоваться эти правом арендатор должен соблюдать следующие условия:

-  надлежащим образом исполнять свои обязанности в течение срока действия договора;

- письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды срок такого уведомления, а если они этого не сделали, то уведомление должно поступить арендодателю в разумный срок до окончания действия договора.

Арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков в случае, когда арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора аренды заключил его с другим лицом.

7. Выкуп арендуемого помещения. В случае, если арендатор желает выкупить помещение, он может настоять на включении данного условия в договор аренды. Стороны вправе предусмотреть в договоре, что помещение может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если желание выкупить помещение возникло у арендатора в процессе пользования арендуемым помещением, условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением к договору аренды. В этом дополнительном соглашении стороны могут договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

8. Улучшения, произведённые арендатором. Отделимые улучшения помещения, произведённые арендатором с согласия арендодателя, являются собственностью арендатора согласно п. 1, ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Арендатору целесообразно предусмотреть пункт о том, что он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых без вреда для имущества улучшений, произведённых с согласия арендодателя.

9. Передаточный акт. В договоре аренды следует предусмотреть, что обязательство арендодателя по передаче помещения в аренду считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт должен содержать сведения о месте и дате составления акта, регистрационном номере и дате заключения договора аренды, состоянии передаваемого помещения, сроках и порядке устранения выявленных недостатков и неисправностей, подписи и печати сторон.

Отказ одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче или принятии помещения.

10. Расторжение договора аренды. Помимо закрепленных в Гражданском кодексе Республики Беларусь оснований для досрочного расторжения договора аренды (ст. 590, 591), стороны могут предусмотреть в договоре условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны. С момента получения другой стороной уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, договор аренды будет считаться расторгнутым.

Образец

ДОГОВОР АРЕНДЫ № ____

 

«__» _________ _____ года г. ________

 

ООО «Плюс», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Плюсова Павла Петровича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Неплюс», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Неплюсова Никанора Ивановича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование следующее Имущество:

________________ общей площадью ___________________ (______________) м.кв. (инвентарный № _____________________) по адресу: _________________(Свидетельство о государственной регистрации №______________________. Назначение ____________) с находящимся в нем оборудованием и мебелью.

Цель предоставления имущества в аренду – для осуществления хозяйственной деятельности Арендатора.

Место размещения Имущества определено планом (схемой), которая является неотъемлемой частью договора (Приложение № 1).

1.2. Передаваемое Имущество является собственностью Арендодателя.

1.3. Имущество передается Арендатору после подписания настоящего договора по акту приема-передачи без права последующего залога.

1.4. Срок аренды Имущества: _______ лет с момента передачи Имущества по акту приема-передачи.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Арендодатель обязан передать Арендатору Имущество по акту приема-передачи не позднее _______ дней с момента подписания настоящего договора аренды в состоянии, пригодном для целевого использования Арендатором. (Приложение № 2).

2.1.2. Обеспечивать Имущество электрической и тепловой энергией, водой, канализацией и вентиляцией. В случае отсутствия свободного доступа к оборудованию Арендодатель не несет ответственности за ущерб, вызванный неисправностью инженерных сетей.

2.1.3. Нести расходы по техническому обслуживанию и эксплуатации Имущества в объеме, предусмотренном настоящим договором.

2.1.4. Не вмешиваться в деятельность Арендатора.

2.1.5. Письменно сообщить Арендатору не позднее, чем за _______, о предстоящем освобождении Имущества при досрочном расторжении настоящего Договора.

2.1.6. Осуществлять капитальный ремонт арендуемого Имущества за свой счет.

2.1.7. Установить контейнер для складирования отходов ТБО.

2.1.8. Получить и выполнить технические условия на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение.

2.2. Арендодатель имеет право:

2.2.1. Проверять правильность использования Имущества в соответствии с его целевым назначением.

2.2.2. В случае выявления нарушений договора со стороны Арендатора, требовать от Арендатора устранения выявленных нарушений. В случае не устранения в установленный срок выявленных нарушений – расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке. В данном случае договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором уведомления о расторжении договора.

2.2.3. Для принятия неотложных мер по предупреждению и ликвидации аварии Арендодатель имеет право без согласования ограничить или прекратить подачу электрической и тепловой энергии, воды с последующим сообщением в течение 24 часов Арендатору о причинах принятия неотложных мер.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Содержать арендованное Имущество в полной исправности, в надлежащем санитарном состоянии, соблюдать противопожарный режим, правила техники безопасности, эксплуатации арендованного Имущества, а также имущества, находящегося в арендованных площадях, не допускать аварии, не создавать условий для их возникновения. Нести соответствующие расходы.

2.3.2. Осуществлять текущий ремонт за свой счет арендуемого Имущества и его принадлежностей (забор, мощение).

2.3.3. Обеспечивать свободный доступ к инженерным сетям.

2.3.4. Экономно использовать электрическую и тепловую энергию, воду и другие виды ресурсов, согласовывать с Арендодателем виды и количество устанавливаемых в арендуемом Имуществе оборудования, в том числе устройств, потребляющих электрическую энергию.

2.3.5. Получить технические условия и заключить договора на возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов с момента занятия Имущества, установить и зарегистрировать приборы учета потребляемой электрической, тепловой энергии и воды.

2.3.6. Заключить договор на утилизацию и вывоз ТБО. Арендатор является собственником образующихся у него отходов, обеспечивает сбор, складирование в установленных местах, учет отходов и получает разрешение в органе Минприроды на размещение отходов производства.

2.3.7. Предоставить разработанные и утвержденные нормы потребления ТЭР на следующий календарный год за два месяца до окончания текущего года.

2.3.8. Не производить перепланировку, переоборудование Имущества без письменного разрешения Арендодателя и оформления необходимой разрешительной и проектной документации. В случае, если таковые действия совершены без разрешения Арендодателя, привести Имущество в состояние, в котором оно было получено от Арендодателя (включая демонтаж оборудование и перекрытий, если таковые имеются), если иное не согласовано сторонами дополнительно Возмещение затрат за улучшения Имущества Арендодателем не производятся.

2.3.9. Письменно известить Арендодателя не позднее _______ о предстоящем освобождении Имущества и сдать его по акту приема-передачи в технически исправном состоянии, с учетом нормального износа.

2.3.10. Своевременно вносить арендную плату и оплачивать другие платежи, предусмотренные настоящим договором.

2.3.11. Возмещать Арендодателю необходимые затраты (расходы), связанные с технически обслуживанием и эксплуатацией Имущества, предусмотренные настоящего договора.

2.3.12. Возвращать Арендодателю акты выполненных работ не позднее _______ дней с момента получения.

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. Собственности на произведенные за свой счет отделимые улучшения арендуемого Имущества, если иное не установлено соглашением сторон.

2.4.3. Размещать рекламную информацию в арендуемом Имуществе с соблюдением требований законодательства без согласования с Арендодателем.

2.5. На возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений в случае прекращения действия настоящего договора Арендатор не имеет.

2.6. Сдавать Имущество в субаренду с письменного согласия Арендодателя.

3. ПЛАТЕЖИ. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Начисление и оплата арендной платы начинается с момента подписания сторонами акта приема-передачи Имущества.

3.2. Ставка арендной платы за 1 кв.м. в месяц (складское помещение) составляет ______ Евро включая НДС - по ставке _____ %.

Арендная плата за предоставленное в аренду Имущество в месяц составляет ____________ Евро включая НДС - по ставке _____ %, вносится Арендатором в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты.

3.3. Арендатор перечисляет Арендодателю арендную плату ежемесячно не позднее _____ числа текущего месяца.

3.4. До момента заключения Арендатором договоров на коммунальные и эксплуатационные расходы Арендатор возмещает затраты на оплату энергоснабжения, отопления, водоснабжения, уборке территории, вывоз, утилизацию, захоронение бытовых отходов, обслуживание пожарной и охранной сигнализации. Оплата за данные услуги производится пропорционально размеру арендуемого Имущества к общей площади здания либо по показаниям приборов учета.

3.5. Расчеты осуществляются в следующем порядке:

3.5.1. За первый месяц не позднее _____ числа текущего месяца за электрическую и тепловую энергию в объёме _____ % заявленного лимита потребления, коммунальные услуги, эксплуатационные и иные услуги на основании ориентировочного расчета Арендодателя.

3.5.2. Дальнейшая оплата производится: за электрическую энергию в объёме _____ % заявленного лимита электропотребления, за тепловую энергию, воду и канализацию в объёме потребления текущего месяца до _____ числа оплачиваемого месяца.

3.5.3. Услуги, неоплаченные предварительно и окончательная оплата за услуги, оговоренные в подпункте 3.5.2. настоящего договора производится в течение _____ банковских дней с момента выставления акта выполненных работ.

3.6. По истечению отчетного квартала на основании данных о фактических расходах Стороны обязуются производить сверку расчетов по всем платежам.

3.7. Акт сверки взаимных расчетов между Сторонами может оформляться по требованию любой Стороны.

3.8. Ставка арендной платы может быть изменена не более 1 раза в год в одностороннем порядке по требованию Арендодателя. При этом Арендодатель обязан направить письменное уведомление об изменении ставки арендной платы не менее чем за месяц до предстоящего изменения. Размеры других платежей подлежат пересмотру в случаях изменения устанавливаемых тарифов, налогов, стоимости услуг и в других случаях, предусмотренных законодательством и настоящим договором.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Республики Беларусь.

4.2. Если арендуемое Имущество в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, или Арендатор произведет ухудшение потребительских свойств арендуемого Имущества, то Арендатор восстанавливает его своими силами и за свой счет или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в полном объеме.

4.3. За неуплату Арендатором арендной платы и иных платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня в размере _____ % просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.4. За нарушение правил пользования Имуществом, пожарных и санитарных норм, требований техники безопасности и правил проведения строительных (ремонтных) работ, самовольную перепланировку (переоборудование, реконструкцию), правил торговли либо иных положений законодательства в период аренды, ответственность несет Арендатор в установленном законодательстве порядке.

4.5. Арендатор возмещает Арендодателю ущерб, в результате:

- самовольного присоединения оборудования, устройств и приборов к сети энергоснабжения;

- присоединения оборудования, устройств и приборов к сети энергоснабжения без использования средств учета расхода энергии или нарушение схем подключения этих средств;

- устройство электропроводок не предусмотренных проектами электроснабжения;

- нарушение целостности приборов учета;

- нарушение пломб госповерителя и(или) электроснабжающей организации.

Размер ущерба определяется по тарифам на момент обнаружения нарушения.

4.6. Арендатор уплачивает Арендодателю _____-ти кратную стоимость электрической энергии, израсходованной сверх лимита электропотребления, предусмотренного на соответствующий период.

4.7. При наличии задолженности по арендной плате и(или) иным платежам предусмотренным Договором Арендодатель по собственной инициативе имеет право прекратить обеспечение тепловой и электрической энергией, водой и поставку иных услуг, предусмотренных настоящим договором.

4.8. Арендуемое Имущество может не обеспечиваться электрической и тепловой энергией, водой и другими коммунальными услугами в то время, когда городские линии центрального отопления, электро - и водоснабжение отключены властями для ремонта, технического обслуживания и по другим причинам, неподконтрольным Арендодателю. При этом Арендодатель не несет ответственность за любой ущерб прямо или косвенно причиненный перерывом в обеспечении коммунальных услуг по какой-либо причине, находящейся вне контроля Арендодателя.

4.9. Арендодатель не несет ответственность за сохранность материальных ценностей Арендатора, находящихся в арендуемом Имуществе.

4.10. Арендатор несет ответственность за сохранность установленного Арендодателем контейнера. В случае повреждения, утраты контейнера Арендатор возмещает его стоимость.

4.11. Арендатор несет ответственность за сохранность установленного Арендодателем контейнера. В случае повреждения, утраты контейнера Арендатор возмещает его стоимость.

5. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Арендатор надлежащим образом выполняющий принятые на себя обязательства по настоящему Договору, имеет преимущественное право перед третьими лицами на продление или заключение Договора на новый срок.

5.2. Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора с письменным уведомлением Арендатора за _____в случаях:

5.2.1. Нарушения Арендатором существенных условий договора;

5.2.2. Использования Арендатором арендуемого Имущества не в соответствии с условиями договора;

5.2.3. Умышленного ухудшения Арендатором состояния Имущества;

5.2.4. Сдачи Арендатором Имущества в субаренду без получения согласия Арендодателя;

5.2.5. Не внесения Арендатором арендной платы и ее части более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа;

5.2.6. Неоднократного не соблюдения Арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности;

5.2.7. Выполнения перепланировки или переоборудования Имущества без согласия Арендодателя;

5.2.8. Не устранение Арендатором нарушений настоящего Договора в разумные сроки, определенные требованием Арендодателя.

5.3. Каждая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор, уведомив об этом письменно вторую сторону не позднее чем за _____, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором. В этом случае договор считается расторгнутым с момента получения стороной соответствующего уведомления.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Все вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством Республики Беларусь. Споры по настоящему Договору стороны будут решать путем переговоров, а при не достижении согласия – по выбору истца. Стороны принимают обязательный досудебный претензионный порядок рассмотрения споров. Срок рассмотрения претензии - _____ календарных дней с момента ее получения в установленном порядке.

6.2. Стороны признают юридическую силу настоящего договора и документов, связанных с его исполнением, заключенных с использованием факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического копирования и по факсимильной связи с последующим предоставлением оригиналов в разумный срок.

6.3. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют юридическую силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

6.4. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

6.5. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

 

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

 

Арендодатель:

ООО «Плюс»Место нахождения: _________________________

р/с _____________в _________________________

адрес банка:___________________________

УНП ___________________

Тел/факс: __________________________

 

Арендатор:

ООО «Неплюс» Место нахождения: _________________________

р/с _____________в _________________________

адрес банка:___________________________

УНП ___________________

Тел/факс: __________________________

 

Арендодатель: Арендатор:

Директор Директора

_______________ Плюсов П. П. ______________Неплюсов Н.И.

М.П. М.П

Обратитесь за помощью к адвокату!

заказать консультацию адвоката

Адвокат Андрей Тукин
(+375 29 6268747, info@tukin.by)

Прикрепить документы