Договор купли-продажи недвижимого имущества

Настоящая статья направлена на рассмотрение практических аспектов заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества (изолированных помещений) между юридическими лицами-коммерческими организациями Республики Беларусь и содержит рекомендации по составлению данного вида договоров.

Согласно пункту 1 статьи 520 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 N 218-З (ред. от 08.07.2008) (далее - ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Нужен договор?
Экспертиза и составление договоров адвокатом +375 29 626 87 47 Тукин А. Н.

Под изолированным помещением в соответствии с Законом Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" от 22.07.2002 N 133-З (ред. от 09.11.2009) (далее - Закон) понимается внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:

  • предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 525 ГК);
  • цена недвижимости (статья 526 ГК). При отсутствии любого из указанных условий соответствующий договор считается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 527 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 521 ГК).

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Вопросы государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регулируются вышеназванным Законом. Согласно указанному Закону в случае заключения договора купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации подлежит переход права собственности (пункт 2 статьи 8 Закона), а также сама сделка с недвижимым имуществом (пункт 3 статьи 9 Закона). Необходимо обратить внимание на то, что сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (пункт 4 статьи 9 Закона). В соответствии с пуктом 5 статьи 10 Закона государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.

Органом, уполномоченным на совершение указанных регистрационных действий является территориальная организация - агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

В соответствии со статьей 35 Закона регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации, если иное не установлено Законом, иными законодательными актами Республики Беларусь.

Удостоверение произведенной государственной регистрации перехода права производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации. Удостоверение произведенной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом производится путем совершения регистрационной надписи на оригинале договора купли-продажи недвижимого имущества (статья 38 Закона).

Перечень документов необходимых для совершения государственной регистрации перехода права и государственной регистрации сделки указан в пункте 50 Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.11.2007 N 1578 (ред. от 12.05.2009) "Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. N 689".

На основании вышеуказанного пункта 50 с учетом требований статей 32, 55, 66 Закона, статьи 527 ГК предоставляются:

  • заявление о государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу одновременно о нескольких государственных регистрациях, если не нарушаются требования статьи 10 настоящего Закона. В этом случае документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, общие для нескольких государственных регистраций, подаются в одном экземпляре (статья 33 Закона).
  • оригинал и ксерокопия свидетельства о регистрации юридического лица;
  • оригинал и ксерокопии учредительных документов юридического лица;
  • оригинал и ксерокопии извещения о присвоении учетного номера плательщика (УНП);
  • выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированная не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, - в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;
  • выписка из протокола (решения) компетентного органа юридического лица о продаже/приобретении объекта недвижимости и предоставлении полномочий на подписание соответствующих документов.
  • регистрационное удостоверение на объект недвижимости либо письмо с указанием причин невозможности предоставления регистрационного удостоверения, если создание объекта и (или) возникновение прав на него зарегистрировано ранее 1 мая 2004 года. Рекомендуется брать с собой также техпаспорт на объект недвижимости;
  • договор купли-продажи недвижимого имущества в 3 экземплярах (2 экземпляра сторон по сделке; 1 экземпляр - для регистрирующего органа);
  • передаточный акт;
  • документ, подтверждающий наступление отлагательного условия (справка, иной документ), - в случае государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав изолированное помещение, основанного на договоре, заключенном под отлагательным условием (не представляется, если наступление отлагательного условия является общеизвестным фактом);
  • письменное подтверждение продавца о досрочном исполнении покупателем обязанности по оплате изолированного помещения - в случае государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на изолированное помещение на основании договора купли-продажи, предусматривающего оплату в рассрочку, если покупатель досрочно исполнил обязанность по оплате;
  • письменный отказ органа местного управления и самоуправления от права преимущественной покупки изолированного помещения, которое может быть использовано для местных нужд;
  • письменное согласие залогодержателя объекта недвижимого имущества на его отчуждение, если указанный объект передан в залог и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога (не представляется, если договор или соглашение удостоверены нотариально);
  • доверенность на представителя, подтверждающая полномочия, в том числе полномочия на подписание заявления, и паспорт;
  • документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, состоящие из двух и более листов, должны быть прошиты, листы пронумерованы (статья 33 Закона).

Приложением к настоящей статье является образец договора купли-продажи недвижимого имущества и рекомендации по его составлению.

В качестве прототипа была взята форма договора купли-продажи капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения (за исключением жилых домов и жилых помещений), незавершенного законсервированного (незаконсервированного) капитального строения (кроме не завершенных строительством жилых домов и жилых помещений) и иного недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, утвержденная Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 30.03.2009 N 32

До заключения договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо получить письменный отказ органа местного управления и самоуправления от права преимущественной покупки изолированного помещения, которое может быть использовано для местных нужд. Предоставление письменного отказа предусмотрено абзацем 2 статьи 66 Закона и пунктом 50 Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 21.11.2007 N 1578 (ред. от 12.05.2009) "Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. N 689". В случаях, если цена объекта недвижимости и условия договора будут удовлетворительными, орган местного управления и самоуправления может реализовать свое право на приобретение изолированного помещения.

Согласно п. 2 статьи 68 Закона текст договора должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию сделки числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц приведены без сокращений с указанием адреса их местонахождения. В документах фамилия, имя и отчество гражданина, индивидуального предпринимателя, адрес их места жительства должны быть написаны полностью.

В договоре необходимо указывать на каком праве Покупатель приобретает объект недвижимости (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление), так как отсутствие указанного условия противоречит пункту 1 статьи 424 ГК и влечет отказ от регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Если объект недвижимости приобретается Покупателем не на условиях полной предоплаты, а на условиях частичной либо последующей оплаты в договоре необходимо предусмотреть пункт о том, что право залога на объект до полной его оплаты Покупателем у Продавца не возникает. В противном случае придется составлять и регистрировать договор залога на указанный объект недвижимости согласно пункту 5 статьи 458 ГК.

Также рекомендуется уполномочить одну из сторон по договору на подачу и подписание документов в регистрирующем органе пунктом следующего содержания:

"Стороны пришли к соглашению уполномочить Покупателя на подачу документов для государственной регистрации настоящего договора и основанных на нем прав в установленном порядке. Покупателю также предоставляется право подписания заявления о государственной регистрации настоящего договора и основанных на нем прав".

17.02.2010

Экспертиза и составление договоров адвокатом. Заполните форму!

заказать консультацию адвоката

Адвокат Андрей Тукин
(+375 29 6268747, info@tukin.by)

Прикрепить документы