Как обманывают дольщиков при долевом строительстве?

долевое строительство

Однако при всех своих преимуществах, такой вид рассрочки связан с многочисленными рисками. Мошенники пользуются определенными схемами, при которых дольщики остаются и без вложенных денег, и без жилья.

В то же время, в положении о долевом строительстве Республики Беларусь четко прописаны требования к застройщикам, и без их строгого соблюдения они в принципе не имеют права осуществлять свою деятельность. Прежде, чем подписывать какие-либо соглашения, необходимо обязательно с ними ознакомится (п. 3).

Также надо знать, что заключение договора долевого строительства происходит согласно типовой форме, утвержденной Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 (п. 6).

В частности, в договоре прописано, что застройщик обязан в указанные сроки закончить строительство, а после того как будет выдано разрешение на ввод здания в эксплуатацию, передать дольщику тот или иной объект недвижимости. В свою очередь дольщик до этого момента обязуется полностью выплатить всю обусловленную сумму.

Казалось бы, условия предельно ясны, и любые неожиданности полностью исключаются. Но на самом деле всё не так просто. Недобросовестные застройщики всеми силами пытаются заключить похожее, но абсолютно другое по смыслу соглашение.

Предварительное соглашение о заключении договора долевого строительства

Именно такой «документ» предлагают подписать своим клиентам не чистые на руку компании. Суть его состоит в том, что стороны обязуются заключить настоящий Договор Долевого Строительства через определенное время. Подобный предварительный договор подлежит обязательной регистрации, как и основной договор. Однако недобросовестная компания не регистрирует договор, а также не указываются сроки окончания строительства и не прописываются какие-либо обязательства. Другими словами, застройщик даже не обещает своим дольщикам, что здание вообще когда-нибудь будет готово.  В то же время, при подписании предварительного соглашения от дольщика требуют внесение достаточно крупной суммы. Предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора, в том числе сроки строительства, цена объекта и т.д.

Обезопасить себя от обмана можно отказавшись подписывать любые документы, не соответствующие установленной законодательством Республики Беларусь форме договора долевого строительства, и не передавать никаких денег, пока не будет заключен основной договор.

Если всё-таки вы стали жертвой данного способа мошенничества, а при наступлении указанной даты застройщик отказывается подписывать договор долевого строительства, то надо незамедлительно подать соответствующее заявление в правоохранительные органы и судебные инстанции.

Замороженное строительство

Замороженное строительство

Известны случаи, когда после заключения договора долевого строительства и сбора установленных сумм с дольщиков, компания-застройщик попросту исчезает. При проверке оказывается, что зарегистрированный юридический адрес на самом деле не является фактическим местонахождением офиса фирмы, а со строительного объекта буквально в считанные часы исчезают и техника, и рабочие. Естественно, что и по контактным телефонам никто не отвечает. Таким образом, строительство полностью замораживается, а обманутые люди остаются ни с чем.

Чтобы такого не случилось, рекомендуется собрать всю имеющуюся в свободных источниках информацию о застройщике еще до подписания договора. Надежней всего иметь дело с компаниями, у которых уже есть сданные объекты, строившиеся с привлечением финансовых средств дольщиков. Лучше не полениться и поинтересоваться у владельцев квартир, не возникало ли у них проблем, соответствует ли жилье тем параметрам, которые изначально указывались в договоре, и не было ли затягивания сроков окончания строительства.

У солидной компании обязательно должен быть официальный сайт, где подробно описана вся ее деятельность. Параллельное оказание строительно-ремонтных услуг, сдача в аренду жилых и административных помещений, продажа готовых квартир и другая профильная деятельность свидетельствует о том, что предприятие уверенно держится на плаву, и не пытается решить свои финансовые проблемы за счет денег дольщиков.

Двойная продажа

Двойная продажа

Еще одна распространенная схема обмана, которая чаще всего встречается при заключении предварительного договора, но может использоваться и при подписании договора долевого строительства, это неоднократная продажа объектов строительства. В данном случае застройщик в счет долга или в целях получения дополнительной прибыли передает сторонним компаниям права на определенное кол-во квартир, за которые дольщики уже выплатили значительную часть стоимости. Сторонние компании в свою очередь продают их совершенно другим людям. В результате выясняется, что у недвижимости имеется сразу несколько владельцев, что неминуемо влечет за собой длительные судебные разбирательства.

Установленный законом договор долевого строительства практически полностью исключает такой способ обмана, поскольку он подлежит обязательной регистрации в государственном органе. Однако мошенники могут затягивать сдачу договора на регистрацию или вовсе его не регистрировать. Пока соглашение не получило официального подтверждения, может быть заключен еще один или несколько договоров на приобретение того же объекта недвижимости.

При судебном разбирательстве владельцем квартиры считается тот, чей договор был первым зарегистрирован законным образом. У обманутых дольщиков есть шанс получить обратно свои деньги, но прогнозировать, как скоро это произойдет, невозможно. Тем более что практически нереально доказать злой умысел сторонних компаний.

Избежать подобных проблем можно в том случае, если предварительно взять выписку из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в которой отображены подробные сведения о компании и ее деятельности в настоящий момент. Сведения об интересующей вас квартире, в частности о наличии на ней тех или иных обременений, можно получить в соответствующей региональной организации по государственной регистрации и земельному кадастру.

Если договор заключается с посредником, необходимо убедится в законности его полномочий, а также обязательно добиться получения письма, подписанного застройщиком, в котором гарантируется, что относительно данной квартиры не существует других договоров и обязательств. Также непосредственно в договоре должен присутствовать пункт, исключающий возникновение претензий от третьих лиц на владение жильем.

Другие мошеннические схемы

наличие строительной документации

Среди других распространенных способов обмана дольщиков (адвокат по долевому строительству) можно назвать следующие схемы:

  • Отсутствие разрешительной документации на строительство. Другими словами, застройщик продает то, что заведомо никогда не будет построено, так как у него нет никаких документов ни на землю, ни на выполнение работ.
  • Удорожание строительства. Со временем стоимость квартиры может увеличиваться, что объясняется нехваткой финансовых средств для завершения работ. В большинстве случаев, когда речь идет о единоразовом увеличении цены, дольщикам приходится доплачивать. Но если подобные требования звучат регулярно, то есть смысл задуматься о факте мошенничества.

В любом случае, подписание договора долевого строительства лучше всего осуществлять при участии опытного юриста. Профессионал с легкостью разберется во всех тонкостях пунктов соглашения и проверит у застройщика необходимые документы, что уже на начальном этапе обезопасит от обмана, а в случае необходимости будет представлять ваши интересы в суде.

Обманули при долевом строительстве? Срочно обратитесь к адвокату!

заказать консультацию адвоката

Адвокат Андрей Тукин
(+375 29 6268747, info@tukin.by)

Прикрепить документы